Jeudi 15 octobre 2020

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Vous êtes propriétaire d’un terrain non constructible et vous souhaiteriez engager la construction d’une maison dans le 35.  Quels sont vos droits et que recouvre la notion de terrain non constructible ?

Terrain non-constructible : une notion relative…

En réalité, un terrain est par défaut non constructible. La constructibilité d’un terrain est une décision d’intérêt général et, de facto, la classification de celui-ci peut changer au cours du temps en fonction des impératifs de développement et des choix de la commune.

Les trois types de terrain : non constructible, constructible, viabilisé

Un terrain doit remplir deux conditions cumulatives pour devenir réellement constructible :
• Être inscrit comme tel dans le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune (terrain constructible),
• Être viabilisé, c’est-à-dire raccordé aux différents réseaux disponibles (électrique, eau, gaz, assainissement et voies de desserte).

Il est nécessaire de viabiliser un terrain constructible pour pouvoir y construire une habitation. En revanche, viabiliser un terrain non constructible n’en fait pas pour autant en terrain constructible.

Les quatre types de zones d’urbanisme

Les zones naturelles et forestières (N), sont protégées et donc inconstructibles. Les zones agricoles (A) sont non constructibles. Toutefois elles peuvent accueillir des infrastructures agricoles et publiques mais pas de logements d’habitation.
Les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) sont constructibles.
Il faut noter qu’il existe également des règles spécifiques qui limitent la constructibilité et qui sont relatives aux programmes d’intérêt général, à la préservation des monuments historiques et des paysages, aux plans de prévention des risques technologiques ou d’incendies de forêt et aux zones littorales.

Il y a également le cas des terrains avec servitudes qui sont dans ce cas partiellement constructibles. En cas de vente d’un tel terrain, les servitudes doivent être impérativement rappelées dans l’acte authentique de vente car elles limitent le droit de propriété. Le certificat d’urbanisme délivré gratuitement par la mairie indique toutes les règles de constructibilité du terrain.

Peut-on installer une habitation mobile ou démontable sur un terrain non constructible ?

Le principe général est le suivant : un terrain non constructible ne peut pas recevoir une habitation même démontable. Certains changements sont néanmoins intervenus avec la loi ALUR.

Le plan local d’urbanisme (PLU) a créé des pastilles, des terrains normalement non constructibles mais réservées aux habitations légères et démontables comme les tiny houses, les tipis, les yourtes, les roulottes, etc. Si le terrain non constructible est classé comme pastille, il devient alors possible d’installer à l’année son habitation démontable ou mobile.

En réalité, ces pastilles, pouvant être introduites dans leur PLU, l’ont été par très peu de mairies. En dernier recours, il reste possible d’installer une habitation alternative sur un terrain constructible mais avec comme contrainte le raccordement de celle-ci au système d’assainissement collectif de la mairie si la zone le requiert. Sinon, l’habitation doit disposer d’un système d’assainissement autonome.

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