Mardi 18 juin 2019

Emprunt immobilier

Alors que les taux des crédits immobiliers continuent de descendre, il devient tentant de financer la totalité de son projet immobilier par le biais d’un emprunt. Selon les situations, cette stratégie n’est pourtant pas la plus rentable.

Des taux bas qui encouragent le financement total par l’emprunt

Déjà très bas au cours de l’année 2018, les taux des crédits immobiliers ont continué à descendre début 2019 pour atteindre 1,3% sur 15 ans, 1,5% sur 20 ans et même 1,7% sur 25 ans. Ces taux très faibles permettant de réduire le coût global du crédit immobilier, de nombreuses personnes sont alors tentées de financer la totalité de leur projet immobilier par le biais de l’emprunt, sans toucher à leur épargne. Si cela peut sembler une opération intéressante à première vue, le plus prudent reste d’effectuer une simulation pour comparer les deux stratégies, d’autant plus que la rémunération de l’épargne a elle aussi chuté (0,75% net par an pour le livret A ou le Livret de Développement Durable et Solidaire (LDDS)).

Effectuer des simulations pour déterminer les stratégies les plus rentables

Prenons le cas d’un couple qui bénéficie d’une épargne de 30.000 euros sur un contrat d’assurance-vie (1,7% hors CSG-RDS) et souhaite se lancer dans un projet immobilier d’un montant de 250.000 euros. En choisissant de conserver son épargne, le couple va emprunter à la banque 250.000 euros sur une durée de 25 ans au taux de 1,7%. Leur projet leur coûtera au total 319.551 euros (250.000 de remboursement de capital, environ 57.000 euros d’intérêts et 12.500 euros de frais d’assurance) et l’épargne obtenue à l’issue du crédit s’élèvera à un peu plus de 43.000 euros (avec l’hypothèse que les prélèvements sociaux n’évoluent pas). En optant pour l’autre option, à savoir l’investissement de la totalité de l’épargne dans le bien immobilier, le couple diminue le montant total à emprunter (220.000 euros) ce qui  lui permet de souscrire un crédit sur 20 ans au taux de 1,5% augmenté de 0,2 point d’assurance. Dans ce cas de figure, le coût global du projet immobilier s’élève à 263.520 euros (44.000 euros d’intérêts et 8.800 euros de frais d’assurance) et le couple n’a pas constitué d’épargne. En plaçant sur le même contrat d’assurance-vie les 56.031 euros qu’il n’a pas eu à financer en optant pour le deuxième cas de figure (soit 934 euros par mois), le couple pourra prétendre à un gain de 15.000 euros puisque l’épargne constituée au bout des cinq ans atteindra 58.000 euros (contre 43.000 dans le premier cas de figure).

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