Mardi 19 mai 2020

exoneration vente maison création

Vous vous lancez dans la construction d’une maison à Rennes qui va devenir à terme votre résidence principale et vous vous demandez quels sont les cas d’exonération de plus-value en cas de revente.

La résidence principale

La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value. Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates comme un garage, une cave, etc. et ce, même si cette dépendance est située dans un rayon de 1 km de la maison.

Il y a néanmoins quelques conditions à remplir pour que cela soit bien le cas. En effet, cette résidence doit être votre lieu de résidence habituelle et effective au jour de la cession, voire de la mise en vente si la vente intervient dans un délai normal (un an en général).

Une occupation temporaire ne peut suffire pour que le logement soit considéré comme la résidence principale.

De même, la vente d’un immeuble en construction n’est pas exonérée de plus-value car celui-ci ne constitue pas la résidence principale du vendeur au moment de la cession. Cependant, un immeuble en construction peut être exonéré de plus-value si le couple n’est pas propriétaire du logement qu’il occupe pendant la construction de sa future résidence principale dans certains cas particuliers :

  • divorce ou séparation,
  • mutation professionnelle,
  • invalidité ou décès d’un des conjoints.

Si vous êtes handicapé ou retraité et que vous entrez dans un établissement spécialisé, votre résidence principale sera exonérée pendant deux ans de plus-value à compter de votre date d’entrée dans ledit établissement, à la condition que votre bien n’ait pas été occupé pendant la période.

Des conditions de revenus sont également attachées à cette exonération et notamment le fait de ne pas être soumis à l’ISF.
De même, si vous bénéficiez d’un logement de fonction mais que votre résidence principale est occupée toute l’année par votre famille directe (conjoint et enfants), alors vous serez exonéré de plus-value lors de la revente de celle-ci.

Le logement autre que la résidence principale

Ce type de bien est par principe soumis à plus-value au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Pour le calcul de la plus-value, il est prévu un abattement selon la durée de détention.
L'abattement au titre de l'impôt sur le revenu est de :

  • 6 % par année de détention de la cinquième à la vingt-et-unième année,
  • 4 % pour la vingt-deuxième année.

Ainsi, l'exonération de plus-value est totale au bout de 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est le suivant :

  • 1,65 % de la cinquième à la vingt-et-unième année,
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année,
  • 9 % au-delà de la vingt-deuxième année.

Après 30 ans, l'exonération est totale.

Il existe néanmoins des cas d’exonération de la plus-value :

  • prix de vente du logement inférieur ou égal à 15 000 euros,
  • réemploi des fonds pour l’acquisition ou la construction d’une résidence principale si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente,
  • vente au profit d'organismes ou de particuliers en vue de créer des logements sociaux dans les quatre ans,
  • vente d'un droit de surélévation en vue de la réalisation d’habitation dans les quatre ans,
  • vente de terrain à bâtir ou d’immeuble situé dans une zone tendue en vue de la construction de logements (exonération de 70 %),
  • partage d’indivision conjugale ou donation-partage où seul le droit de partage de 2,5 % sera dû,
  • expropriation faisant suite à une déclaration d'utilité publique si au moins 90 % de la somme est employée dans les 12 mois pour l'acquisition, la construction ou même l'agrandissement d'un immeuble d’habitation ou professionnel,
  • cession par un contribuable ayant été domicilié en France pendant au moins deux ans et non résident dans la limite de 150 000 euros de plus-value.

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