Investir dans l’immobilier neuf grâce à l’usufruit locatif social (ULS)
L’usufruit locatif social séduit de plus en plus d’investisseurs car ce dispositif présente l’avantage de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et successoraux.
Lundi 16 mars 2020
Vous souhaitez conclure l’achat d’une maison à Rennes pour réaliser un investissement locatif ? Avez-vous entendu parler de l’usufruit locatif social (ULS) ? Entre intérêt patrimonial et avantages fiscaux, ce dispositif séduit aujourd’hui de nombreux investisseurs. Focus sur les caractéristiques de cet investissement immobilier.
En quoi consiste l’usufruit locatif social ?
Reposant sur l’achat d’un bien en nue-propriété, l’usufruit locatif social (ULS) permet à un investisseur de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.
Ce dispositif a en effet la particularité de permettre à une personne d’acheter un bien avec une décote de l’ordre de 30 à 40 % du prix en pleine propriété, l’usufruit étant confié à un tiers, généralement un organisme HLM, durant une quinzaine d’années minimum.
Durant cette période, c’est l’usufruitier, en l’occurrence le bailleur social, qui se charge d’assurer la location, de percevoir les loyers et de gérer l’entretien du logement. En conséquence, le propriétaire ne paie aucune charge, ni aucun impôt sur ce bien puisqu’il ne supporte pas la partie locative.
La pleine propriété est acquise à l’issue des quinze ans. A compter de ce moment, le propriétaire est libre de louer le logement ou de l’occuper, en plus de pouvoir le vendre.
Les avantages fiscaux de l’usufruit locatif social
L’usufruit locatif social séduit de plus en plus les investisseurs car il offre de nombreux avantages fiscaux.
En plus d’offrir la possibilité de déduire les intérêts du prêt des revenus fonciers, le dispositif permet de ne pas inclure le bien dans son patrimoine et donc de réduire l’assiette taxable pour le calcul de l’impôt sur la fortune.
Autre avantage fiscal non négligeable : en cas de revente à l’issue des quinze ans, c’est la date d’achat qui est prise en compte pour le calcul de la plus-value ainsi que le prix non décoté. En d’autres termes, le propriétaire bénéficie des abattements pour durée de détention et le montant de la plus-value est minoré.
Si ce projet s’intègre dans le cadre d’une transmission de patrimoine, il faut savoir que les droits de donation sont basés sur le prix du bien en nue-propriété et non en pleine propriété. Cela a donc une incidence positive sur le montant des droits de succession puisque le prix d’achat a bénéficié d’une décote.
Comme pour de nombreux investissements immobiliers, il est toutefois important de s’informer sur le marché de l’immobilier (prix, emplacement, situation du marché immobilier locatif local, projets urbains…) afin que l’opération reste rentable.
Lire aussi :